マレーシア不動産投資購入徹底ガイド
マレーシアは東南アジアで生産性の高い国の一つ。
そしてマレー系、中華系、インド系、その他の民族が一つの国に住む豊かな文化と自然は初めてこの地を訪れる方に疎外感を与えない、不思議な心地よさを与えます。
移住先としても投資先としても人気の高いマレーシア。
ここではなぜマレーシアで不動産を購入する方が多いのか、その理由と物件決定から購入、ローン申込の流れ、諸費用についてご案内いたします。
なぜマレーシア不動産なのか
1. 高い経済成長率
2022年の成長率予測はASEAN内ではベトナム6％、インドネシア5.5％、フィリピン4.6％、タイ4.2％と高水準の中マレーシアは6.2%と最も高い予測である。
その多くは親が数百万円で購入した不動産が10年程度で数千万円まで値上がりしているのを見て、影響を受けたという。今後そこまでの上昇率は難しいだろうが、銀行に預けておくくらいなら投資に回すという考えの若者が多いように感じる
2．人口増加が望め、持続的な経済成長が見込める
右の日本のグラフと比較して綺麗なピラミッド型になっていることがわかる。
マレーシアの人口の平均年齢は28歳。
日本の46歳と比較して20歳近くも若く持続的な経済成長が見込める。
3．アジア最安価格帯＆安定した不動産価格
出典：Global Property Guide
上のグラフは住宅価格指数を示したものである。
赤線は住宅価格
青線はインフレ調整価格
10年間のグラフを見ても住宅価格は劇的な変動を見せず、突然の価格崩壊のリスクが低いことがお分かりいただけるだろう。
出典：Global Property Guide
またこれは平米単価のグラフである。
インド、タイ、フィリピンよりも安く、日本と比較した場合は1/3以下である。
4．魅力的な低利息＆税制面での優遇
・2021年Bank Negara（マレーシア国立銀行）発表のローン利息は2.25％
・MM2H保有者に対して80％のローンが降りた実績あり
・物件保有6年目以降外国人オーナーのRPGT（キャピタルゲイン税）は10％
またマレーシアの不動産法は1965年に制定され、きちんと確立されたものである。よって外国人オーナーもマレーシア人オーナーと同様に法律で保護されることを特筆したい。
5．時差が少なく、飛行機でも直行便で7時間
日本との時差は1時間（日本が12時の時にマレーシアは11時）。
飛行機は直行便で7時間と比較的近い。
日本航空、全日空、マレーシア航空、エアアジアの運行によりほぼ毎日数便が日本とクアラルンプールを結んでいる。
上記理由から移動がしやすく、日本の花粉や冬の時期だけマレーシアで過ごされる方も多い。
主なマレーシア不動産の購入目的
・ご自身の居住用
・休暇中の別荘、セカンドホーム
・お子様の教育移住、留学中のお住まい
・リタイアメント後の移住用
・不動産投資用
・資産の分散
・節税対策
物件決定～ローン申込～鍵の引き渡しまでの流れ
1．物件の選択
2．申込。売買契約書の準備
3．契約書への署名、手付金の入金、ローン申込
・手付金は多くの場合10％
・ローンが承認されなかった場合は手付金が返金されることが一般的だが支払い前に要確認。
4．契約書の印紙手続き
5．完成までの間、支払期日に合わせてローンの支払い
6．鍵の引き渡し
7．初期不良の確認
外国人最低購入価格
マレーシアには外国人が購入できる不動産の最低価格が定められています。
※ ただし法人の場合はマレーシア人が51％以上のシェアを持つ場合はマレーシア法人と見なされ、金額を問わず不動産を購入できる。外国人が51％以上のシェアを持つ場合は外資と見なされ、外国人最低価格以上の不動産のみ購入できる。
| 州 | 最低価格（RM） | 備考 |
| Johor（ジョホール） | 100万/ 200万 |
100万：Strataタイトルやインターナショナルゾーン外のLandedタイトルの不動産 200万：インターナショナルゾーン内のLandedタイトルの不動産 |
| Penang（ペナン） | 100万/ 200万 |
100万：本土内のすべての不動産 200万：ペナン島内のすべての不動産 |
| Kuala Lumpur, Putrajaya, Labuan (クアラルンプール、プトラジャヤ、ラブアン） |
100万 | すべての不動産 |
| Selangor（セランゴール） | 200万 | Zone 1、2の不動産に限る Zone 1 1. Petaling 2. Gombak 3. Hulu Langat 4. Sepang Zone 2 Zone 3 : RM100万 上記3ゾーンの300万リンギット以上の商業、工業不動産は外国人や外国企業も購入可能。ただしStrataタイトルではない一軒家の購入はできない |
マレーシアの不動産に関する税制
不動産譲渡益税、いわゆるキャピタルゲイン税（Real Property Gains Tax. RPGT)
2022年マレーシア人、永住者の6年目以降のRPGTが0％に改正されたが、外国人や法人の場合は物件保有後1-5年目は30％、6年目以降は10％で変更なし。また所有期間の起算日は完成日ではなく売買契約書に署名した日となるためプレビルド物件を購入した場合は工事期間もこれに含まれる。
※RPGTとは
保有している不動産を売却する際、利益が発生した場合に住宅所有者や事業者に課税されるキャピタルゲイン課税のこと
不動産購入時にかかる費用
| 項目 | 概算 |
| 州政府合意取得費用 | RM1500-2000程度。マレーシア非居住者のみ。 |
| 売買契約書作成にかかる弁護士および関連費用 | 物件価格の1-1.5％程度 ※プレビルドの場合開発業者からの割引パッケージに含まれることも多い |
| 不動産登記印紙税 | RM100万以上の場合は物件価格の4% |
| 署名認証費用 | 日本で売買契約書およびローン契約書へ署名する場合のみ。 3-4万円程度+郵送費用 |
| （ローン申請時）弁護士費用及び関連費用 | ローン総額の1－1.2％ ※プレビルドの場合開発業者からの割引パッケージに含まれることも多い |
| （ローン申請時）印紙税 | ローン総額の0.5％ |
・申込者の年齢、財産、収入にもよって大幅に差があるものの、一般的には購入額の50-60％のローンが見込める。
※過去MM2H保有者に80％のローンが降りた実績があるが万人に適用されるものではない。
・ご夫婦、パートナーとの共同名義にすることでローン額の増加が見込める。
・多くの場合開発業者指定の銀行へのローン申込となる。
●ローン申請の際必要な書類は以下
・給料明細
・銀行残高証明書
・その他財産証明書
・クレジットファイル
・パスポート
これらは銀行にもよるが英語または中国語でのものが必要。
英語版の発行ができない場合は自身または弊社での英訳業務とその英訳に対しての認証が必須。
・弊社での英訳業務は枚数に関わらず一律RM1500
・認証機関での英訳認証は現在1ページRM50となっている。
※費用は2021年5月のもの
★中古物件の場合★
・鑑定費用
中古物件をローンで購入する場合は買主が鑑定費用を負担する
銀行指定の鑑定士への支払い RM2,000－4,000程度
この物件価格とは割引後の価格ではなく売買契約書に記載されている販売価格である。
2．弁護士費用や関連費用は通常開発業者が指定する会社を利用し、直接支払う。
よって購入経路による価格差はない。
◎購入後、物件の保有時にかかる費用
| 項目 | 概算 |
| 固定資産税-土地（Quit Rent） | 年に一度。sqfXRM0.035程度 |
| 固定資産税-建物（Assessment） | 半年に一度。（政府計算の賃料収入X5％）/2が基準となる。 ※立地によっても大きく異なる（参考。モントキアラ2000sqfで年RM1900程度） |
| 火災保険料 | 年に一度。査定価格の0.1％程度 |
| 管理費・修繕積立金 | 毎月。費用はRM1/sqf程度 |
| 水道、電気、ガスなど光熱費の保証金と最低料金 | 保証金は合計RM1,000－2,000程度 解約時に返金される |
| 所得税 | 賃貸収入がある時にのみ申請と支払いが必要 賃貸収入の26％（マレーシア非居住者の場合） ※マレーシアで登記されている法人の場合はマレーシア居住者と見なされ、収入によって19％からが適用される。 |
いかがでしたでしょうか。
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